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怎样计算按揭贷款房屋继承份额?
发布日期: 2011-12-16    阅读次数: 2483

怎样计算按揭贷款房屋继承份额?

案例

   李某,男,2002年与王某结婚。20085月在北京购买福利房一套,房屋面积90平方米,总房款60万元,首付10万,剩余房款50万元按揭,从20086月开始还款,二十年付清,月平均还款额3000元,连本带息共计75万元。房屋装修中,李某向其父母借款5万元、王某向别人借款3万元用于装修。201010月,李某意外死亡。死亡前已还贷款约9万元,死亡之后,王某个人支付了1.8万元。该房屋现在的市场价值至少为130万元(不包括装修后的价值)。李某的父母因经济状况不佳,房屋归王某。                       

房屋的继承份额及分割:

  一、继承份额:

 李某死亡后,房屋的一半作为个人财产予以分割,继承人分别是李某的父亲、母亲和妻子王某。李某的父母继承份额为:12*23=13;李某应获得的份额为:12+12*13=23。这一点没有争议。

  二、不考虑房屋装修的债务以及李某单独支付贷款金额的情况下,房屋的分割方法

  关于按揭贷款房的具体分割,存在争议,常见的计算方法有以下几种:

  1 在考虑房屋升值的情况下,根据市场价格,将首付款10万元以及李某死亡时已付的贷款本金按照占房屋的价格比例作为继承财产进行分割,剩余的房款及贷款均由得房者自行承担。按照此种方法,李某的父母应分得的房屋价值为:已还的贷款本金:50/20年/12个月*29个月=60000元;

  首付款与已还贷款本金共计16万元,占房屋总金额比例的16/60=16.7%

    双方继承的遗产额为130*16.7%=21.71万元。

    李某的父母所继承的遗产额为:21.71*13=7.3万元。

    李某的妻子所获得的财产额为:21.71*23=14.4万元。

  2.以房屋的总市值减去未还的贷款本息金额,剩余作为共同财产,按照继承份额继承。根据此种方法,李某父母应继承的份额为:(130万元—75万元+9万元)*13=21.3万元;李某的妻子王某应继承的份额为:(130万元—75万元+9万元)*23=万元=42.7万元。

  3.以房屋的总市值减去未还的贷款本金数额,剩余作为共同财产,按照继承份额继承。根据此种方法,李某父母应继承的份额为:(130万元-50+6万))*13=28.7万元;李某的妻子王某应继承的份额为:(130万元—50万元+6万元)*23=万元=57.3万元。

    笔者赞同第三种分割方法。第一种方法没有将按揭贷款部分作为共同债权债务处理,实际上是把该部分作为李某妻子个人的债权债务来处理。此种方法在房屋贬值的情况下,对李某的妻子不利,对李某的父母有利。但是在房屋升值加大的情况下,未付贷款部分的资产远高于负债,该部分由李某的妻子一人独享,显然是不正确的。第二种方法也有问题。首先,李某的父母没有占有房屋,要求其承担贷款利息显然不公平;其次,未还贷款的本息是按照18年的期间平均分摊的,房屋市场价值却是按照2011年的市场价值计算,如果将未还贷款的本息均作为共同债务予以扣除,那么,房屋市场价值也应当按照18年后的市场价值计算,18年后的价值肯定比现在的市场价值高。第三种方法相对来说是公平的。虽然按揭贷款的利息由得房者承担,表面上,得房者是吃亏了,但是,占有房屋会获得孽息,如出租,足以抵消甚至超过贷款利息,对得房者来说仍然是有利的。

   三、房屋装修的债务的承担

   鉴于130万元没有加入装修的价值,在房屋归李某的妻子王某所有的情况下,该债务应由王某承担。李某父母的五万元由王某支付。因此,李某父母应获得的遗产及债权为:28.7+5=33.7万元。

 

 

 

 

 
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