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房地产法律专家支招避开购房陷阱
发布日期: 2011-12-02    阅读次数: 2231
房地产法律专家简正德支招避开购房陷阱
来源:《南方都市报》

  □ 案情简介

  1997年7月,胡先生与华X公司签订《房地产预售契约》,购买该公司开发的某花园15层G座房屋(建筑面积81.1平方米),成交价49万元,合同中未约定办理房产证期限。胡先生依约支付了全部购房款,公司也于1997年8月6日将该房屋交付给胡先生。但是,华×公司一直没有为胡先生办理产权证。

  2003年10月15日,华×公司致函胡先生称,他的房子多了4平方米,应补交房屋面积增加款,并交付办证的费用及资料才能办理房产证,被胡先生拒绝。

  2003年11月19日,胡先生以华×公司逾期未为其办理产权证为由诉至法院,要求华×公司支付交楼后90天起的逾期办证违约金。华X公司在法庭上提出由于合同未约定办证期限及违约责任,而且已经催过胡先生提供办证资料而他未交,故不承担逾期办证责任。

  法院审理后认为:被告逾期办理产权证的违约行为对原告充分拥有房屋的所有权有一定的影响,原告要求被告支付逾期办证违约金有理。判决华X公司向胡先生支付2001年11月19日起至2003年10月14日逾期办证违约金约7万元。

   专家支招一:

    广东法制盛邦律师事务所简正德律师认为:以上案件是买受人向开发商索赔逾期办理产权证获得成功的一个典型案例。

  根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”在购房合同未约定办证期限之下应适用该法规,故法院不支持被告以未约定办证期限来推卸逾期办证违约责任的主张。

  值得注意的是,法院也没有完全支持胡先生向被告追讨历年违约金的请求,仅支持其在诉讼时效内(即从起诉日起回溯2年内)的违约金请求,对于2001年11月19日之前被告逾期办证责任因超出诉讼时效不予追究。同时,因胡先生未交资料而造成未能办证的期间(2003年10月15日起),法院也不支持追究被告的违约责任。

  □ 专家支招二

  勿忘诉讼时效

  广东法制盛邦律师事务所简正德律师还提醒大家:如果发展商无正当理由逾期(合同有约定时限的,按合同约定,未约定则按相关法规)未办产权证,消费者完全可以理直气壮地要求开发商支付逾期办证违约金或者解除房屋买卖合同和赔偿损失。但最好在逾期2年内(诉讼时效内)通过法律途径解决。

  □ 手记

  带律师去购房

  在这个采访过程中,多位律师在分析了案情之后,都发出了一个同样的感慨:许多人在买几元钱的青菜、几十元钱的衣服时,都会精挑细选,但在花上大半辈子积蓄去买房时,却显得十分冲动。

  想想,此言不假,包括本人在内,购房时就有点草率和冲动。当然,大多数购房者看楼时还是比较“理性”的,从户型、小区环境到各项配套再到性价比都反复比较。但最关键的一点却往往忽略,就是一旦看中了某个房子,往往就匆匆下定金,匆匆签下认购书,再匆匆签合同,匆匆付款……许多关乎自身利益的合同条文都来不及细看,或者看不懂而不向专业人士去咨询请教。结果,买房变成了“博彩”,遇到诚信的发展商,一切都好;若“遇人不淑”,则后悔莫及。

  当然,面对财雄势大、背后有一群专业人士为其设计合同条款的发展商,消费者始终是弱者,而且也不可能个个购房者都精通法律。但奇怪的是,目前请律师陪同买楼在广州竟还不普遍。

  其实,既然自己不太懂法律,在进行这笔最大宗的消费交易时,最好还是请一位专业律师进行陪同,由其仔细分析合同可能存在的“陷阱”,规避可能的风险。目前,也有一批律师放下了高收费的架子,陪同消费者买楼签合同也只需数百上千元。花上这笔小费用,换来数十万元上百万元财产的安全和一份安心,何乐而不为?

   (文章来源:2004年3月12日《南方都市报》07版 

 
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